Γράφει ο Δημήτρης Δημητρίου (Σαβουλλης)
Δημοτικός Σύμβουλος ΕΔΕΚ Αμμοχώστου / Υποψήφιος βουλευτής ΕΔΕΚ Αμμοχώστου
Μόλις μερικά χρόνια πριν, οι Κύπριοι πίστευαν ότι οι πιο ασφαλείς επενδύσεις διαχρονικά και κυρίως σε περιόδους οικονομικής κρίσης ήταν δύο, ο χρυσός και τα ακίνητα. Η οικονομική ύφεση και η υγειονομική κρίση όμως απέδειξε ότι τα ακίνητα ίσως να μην αποτελούν τελικά την ιδανική μορφή επένδυσης.
Η αγορά ακινήτων σε παγκόσμιο, ευρωπαϊκό και κυπριακό επίπεδο δε φαίνεται ικανή να αποτελέσει διέξοδο στην οικονομική κρίση. Για την Κύπρο ειδικότερα, λαμβάνοντας υπ’ όψιν τα σημερινά δεδομένα, η ανάκαμψη στα επενδυτικά ακίνητα φαίνεται μία πολύ μακρινή υπόθεση.
Οι τιμές στην αγορά ακινήτων ενδέχεται να εμφανίσουν σημάδια σταθεροποίησης μετά από αρκετά χρόνια. Οι κατασκευαστές βρίσκονται σε αρνητικά επίπεδα, σε μία αγορά η οποία πλήττεται από την κάμψη της ζήτησης και την υπερφορολόγηση. Κάποιοι επενδυτές υποστηρίζουν ότι παρά την περίοδο της οικονομικής κρίσης και ανασφάλειας που διέρχεται η χώρα μας τα ακίνητα εξακολουθούν να αποτελούν μία συμφέρουσα μορφή επένδυσης σε σχέση με τιςαποδόσεις που θα απέφεραν τα αντίστοιχα κεφάλαια στο ταμιευτήριο. Αυτό είναι θεμιτό για όσους δεν έχουν στόχο το άμεσο κέρδος, οπότε η απόκτηση ενός ακινήτου με χαμηλότερο κόστος μπορεί να είναι μία αποτελεσματική επένδυση μακροπρόθεσμα. Ωστόσο για όσους στόχευαν σε μεγάλες αποδόσεις από την επένδυση σε ακίνητα, το ιδιοκτησιακό-φορολογικό καθεστώς που επικρατεί στην Κύπρο, αποτελεί μέγιστο αντικίνητρο. Η αξιολόγηση της επένδυσης σε ακίνητη περιουσία δεν είναι τόσο απλή όσο στο παρελθόν.
Σήμερα, για να είναι συμφέρουσα η τοποθέτηση κεφαλαίων σε ακίνητη περιουσία θα πρέπει να συνυπολογιστούν τρεις παράγοντες: ο χρόνος, η ρευστότητα και η ασφάλεια. Χρόνος: οι εποχές που το ακίνητο ήταν συνώνυμο του κέρδους έχουν παρέλθει προ πολλού. Η αγορά ακινήτου συμφέρει μόνο όσους έχουν χρονικό ορίζοντα τουλάχιστον επταετίας. Πρόκειται για μία ακριβή επένδυση η απόσβεση της οποίας δεν είναι εφικτό να γίνει συντομότερα. Ο επενδυτής είναι υποχρεωμένος να κατέχει το ακίνητο για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα ώστε να έχει πιθανότητες για μια ανταγωνιστική απόδοση.
* Ρευστότητα: Στο παρελθόν η επένδυση σε ακίνητη περιουσία απασχολούσε τους επενδυτές μόνο σε σχέση με το κόστος απόκτησης. Δυστυχώς σήμερα η διακράτηση ενός ακίνητου περιουσιακού στοιχείου συνεπάγεται και ιδιαίτερα αυξημένο φορολογικό κόστος. Οι φόροι, τα τέλη, τα τεκμήρια και οι δεκάδες μικρότερες και μεγαλύτερες επιβαρύνσεις που θεσπίζουν και εφαρμόζουν οι εκάστοτε κυβερνήσεις στερούν το “οξυγόνο” από τους καταθέτες της αστικής τάξης, μετατρέποντάς τους σε απελπισμένους πωλητές που αδυνατούν πλέον να διατηρήσουν έστω και ένα μικρό τμήμα της ακίνητης περιουσίας τους.
Η ρευστότητα που απαιτείται προκειμένου να καλύπτονται οι υποχρεώσεις προς το κράτος έχει φτάσει τους μικρομεσαίους Κύπριους στο σημείο να θεωρούν την ακίνητη ιδιοκτησία ως ένα μεγάλο βραχνά. Επομένως το ζητούμενο δεν είναι πλέον μόνο το κόστος απόκτησης του ακινήτου αλλά και οι μελλοντικές ανάγκες σε ρευστότητα για τη “φορολογική συντήρησή του”.
* Ασφάλεια: Οι επενδύσεις σε ακίνητα και κυρίως σε γη, θα έπρεπε να αποτελούν μια ασφαλή και σίγουρη επιλογή. Αντίθετα με τις συνεχείς αλλαγές σε χωροταξικούς και πολεοδομικούς νόμους, οι επενδυτές είναι υποχρεωμένοι να περιορίζονται μόνο σε ακίνητα στα οποία δεν προβλέπονται τέτοιες αλλαγές. Τέλος, η αβεβαιότητα στην επένδυση ακινήτων δεν προκύπτει μόνο από την ασταθή πολεοδομική νομοθεσία, καθώς στην τελευταία έρχεται να προστεθεί η ανορθολογική φορολογία με πολυποίκιλτες επιδράσεις στον κοινωνικοοικονομικό ιστό. Οι πολύ υψηλοί φορολογικοί συντελεστές, οι πολύπλοκοι νόμοι, η γραφειοκρατία και η έλλειψη σχεδιασμού αποτελούν ανταγωνιστικό μειονέκτημα για την κυπριακή οικονομία, στερώντας της τα επενδυτικά κεφάλαια σε ακίνητα.
Η υπερφορολόγηση, με οποιαδήποτε μορφή, έχει τις εξής επιπτώσεις:
* Μειώνει την απόδοση των ακινήτων, άρα και την αξία τους.
* Οι Κύπριοι που επένδυσαν το μεγαλύτερο μέρος της περιουσίας τους σε ακίνητα βρίσκονται στο χείλος της καταστροφής, με ό,τι συνέπειες μπορεί να έχει αυτό στη κατανάλωση και στις μελλοντικές επενδύσεις.
* Έχει σχεδόν εκμηδενιστεί η οικοδομική δραστηριότητα και πολλοί κλάδοι που εξαρτώνται από αυτή.
* Οι δανειζόμενοι που αναγκάζονται να υποθηκεύσουν τα ακίνητά τους βλέπουν την αξία τους να πέφτει με αποτέλεσμα οι τράπεζες να απαιτούν περισσότερα ακίνητα για τον ίδιο δανεισμό.
* Η υπερφορολόγηση των ακινήτων σε συνδυασμό με την ύφεση αναγκάζει κάποιους ιδιοκτήτες να πουλήσουν τα ακίνητά τους σε πολύ χαμηλές τιμές.
Αυτό έχει ως αποτέλεσμα τη ραγδαία εξαφάνιση της μεσοαστικής τάξης.
Κάποιες πιθανές λύσεις που βρίσκονται στο τραπέζι είναι οι ακόλουθες:
* Μείωση του φόρου μεταβίβασης καθώς οι εισπράξεις του κράτους είναι ισχνές επειδή δεν υπάρχουν συναλλαγές.
* Μείωση του φόρου μεγάλης ακίνητης περιουσίας εφόσον οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν ήδη πληρώσει φόρους εισοδήματος και κληρονομιάς για να αποκτήσουν τα σημερινά τους ακίνητα.
* Μείωση του φόρου κληρονομιάς για να μην παρατηρείται το φαινόμενο να πωλούνται ακίνητα μισοτιμής προκειμένου να καλυφτούν τα εν λόγω έξοδα.
* Ελεύθερο επαναπατρισμό κεφαλαίων από το εξωτερικό, με εξαίρεση φυσικά όσων εξ αυτών έχουν αποδεδειγμένα αποκτηθεί από παράνομή δραστηριότητα.
* Κατάργηση των διατάξεων που απαγορεύουν τις επενδύσεις από offshore εταιρίες. Όσες εταιρίες διαχειρίζονται κεφάλαια νόμιμης προέλευσης θα πρέπει να μπορούν να επενδύουν με το ίδιο φορολογικό καθεστώς που επενδύουν οι εγχώριες.
* Μείωση ακόμα και κατάργηση των τεκμηρίων διαβίωσης που συνδέονται άμεσα με τα ακίνητα. Σκοπός τους είναι μεν η πάταξη της φοροδιαφυγής αλλά αποτελούν στην πραγματικότητα ένα από τα πιο άδικα και άνισα μέτρα φορολόγησης.
Στον καιρό της κρίσης που διανύουμε δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις ανέργων πλέον που λόγω των τεκμηρίων καλούνται να καταβάλουν δυσβάστακτους φόρους.
* Μείωση του ΦΠΑ στην οικοδομή.
* Μείωση του φόρου εισοδήματος από ενοίκια.
* Κατάργηση των διαφόρων εκτάκτων εισφορών.
Ο εξορθολογισμός από πλευράς κράτους και δημόσιων φορέων στην φορολογική και νομοθετική αντιμετώπιση της αγοράς ακινήτων όχι μόνο θα ανακουφίσει τον τόσο επιβαρυμένο τομέα της οικονομίας αλλά παράλληλα θα αλληλεπιδράσει θετικά με τους υπόλοιπους παραγωγικούς και αναπτυξιακούς μηχανισμούς οδηγώντας στην ταχύτερη εξομάλυνση της οικονομίας και την επιτάχυνση της εξόδου της από την στενωπό της κρίσης και της αναπτυξιακής στασιμότητας.
